En el marco de la crisis que se atraviesa, es pertinente propugnar un nuevo modelo de gestión para los recursos públicos destinados a la Vivienda Social a través del Fonavi.

No se debe seguir haciendo más de lo mismo: utilizar la totalidad del Fonavi para aplicar a la construcción de la vivienda y otorgar a los constructores 100% del costo de edificación. Ello significa un apoyo directo a la oferta, un «subsidio al ladrillo». Por el contrario, esos recursos financieros deben prestarse a las familias, en forma de créditos complementarios para la compra de las viviendas edificadas por el sector privado, a su costo y riesgo, con la financiación de la banca privada y en terrenos privados. Puede ser vivienda edificada o a construir.

Si se presta a una familia $ 200 por mes para complementar el pago de una cuota, en todo el año suman $ 2.400. Si se conceden estos créditos a 15 familias, se alcanzarían los $ 36.000. Ese es casi el mismo valor que en la actualidad tiene el costo de edificación de una sola vivienda. Así, se multiplican por 15 las soluciones habitacionales con el mismo dinero. Uno de los roles del Estado consiste en equilibrar los intereses de la sociedad. Cuando el Estado convoca al sector privado a edificar, por una parte, atiende a una oferta actualmente desconectada del sector de la construcción, considerando que esta industria tiene capacidad ociosa, a pesar de disponer de recursos técnicos y financieros del mercado, casi ilimitados.

Multiplicador

La construcción es un multiplicador de la actividad económica y utiliza sólo productos e insumos de origen nacional, sin consumir divisas para importación. Ocupa mano de obra masiva en tareas productivas, y esa ocupación genuina debe tender a sustituir a la actividad subsidiada de gran parte de los planes Trabajar, inaugurados durante la anterior administración.

El Estado, subsidiando a la demanda, es decir, prestando a las familias, activaría a decenas de miles de compradores potenciales de los sectores medio-bajo y bajo que pueden pagar solamente entre $ 250 y $ 350 mensuales, de cuota por su vivienda. Mediante un crédito complementario de $ 200 pasarían a ser compradores de vivienda, con capacidad de pago de entre $ 450 y $ 550 mensuales. Con el mismo dinero que hoy el Fonavi permite acceder a la vivienda a unas 30.000 familias en todo el país, se puede dar idéntica solución habitacional a más de 300.000 familias. Este modelo de gestión que propugnamos, ya fue experimentado en la Ciudad de Buenos Aires. Los entonces jefe de Gobierno, Fernando de la Rúa, y secretario de Hacienda, Adalberto Rodríguez Giavarini, mediante el Decreto N° 861-GCBA-98, crearon el Programa Habitacional «Casa Propia» de coparticipación y cofinanciación con el sector privado.

Inversión

Este, en su primer concurso de factibilidad convocado en 1999, obtuvo el ofrecimiento de 1.148 viviendas sociales, construidas y financiadas por el sector privado y sobre terrenos privados. La inversión totaliza $ 59.315.037 de los cuales el Fonavi aporta solamente $ 1.157.800. Ello permite reasignar y destinar ahora, a los segmentos sociales más castigados por la crisis y desatendidos, los $ 58.157.237 restantes no requeridos. Todo ello sin haber desatendido en absoluto, al segmento social un poco más pudiente, tradicionalmente beneficiario del Fonavi.

El Gobierno de la Ciudad sólo aportó la lista registrada de los compradores y su rol de equilibrador. Indujo a la edificación de un «nuevo producto» de viviendas no suntuosas, pero cumpliendo las condiciones de habitabilidad, en zonas urbanas de terrenos más baratos, y sin gastos de promoción y venta, por estar prevendidas. Este producto no estaba antes ofrecido en el mercado inmobiliario.

(*) Consejero superior de la UBA y director del Centro de Investigación de la Ingeniería Urbana y la Vivienda -Facultad de Ingeniería- UBA.